本次楼市调控会持续多久
齐俊杰+海外掘金+掘金大师
前一个问题比较好回答，而后两个问题基本上只能看市场情绪而定。基本上现在无法论证。所以我们目前只能关注，这波楼市调整的周期。那么楼市调整，是政策调控引发，所以关注调整周期，主要依据就是这么几个方面。
第一，看加息周期
我们之所以努力的金融去杠杆，就是为了降低明年加息之后所带来的市场风险。美联储今年已经加息两次，年底还会加息，届时中美利率基本持平，明年开始我们大概率是跟随美联储而加息，之前美联储的官员给了一个预期，那就是2019年底前，把联邦基准利率加到3%。
换句话说，也就意味着今年明年和后年各有3次加息，现在这个时点之后，美联储还要加息7次，而央行可能會跟随加息6次。在加息周期结束之前，也就是在2019年底前，楼市调控难言放松。这一波调控周期之长，力度之大，可能是之前从未见过的。
第二，看金融去杠杆
从美国次贷危机来看，他们是从2004年开始加息，主动金融去杠杆，清理影子银行的资产。但在去杠杆初期信用资产不但没有萎缩，仍然在加速膨胀，房价依然再涨，最后商业银行违约和不良贷款双升，直到激进的雷曼兄弟倒下，才引发了金融危机。但也正是因为金融的快速去杠杆，金融迅速出清，才让美国避免将泡沫膨胀的更大。
泡沫破裂后，虽然美国经历了阵痛，但却能率先复苏，并掀起了科技的浪潮。所以，美国政府也不愿意房价跌，格林斯潘一直试图通过加息挤泡沫，把金融危机扼杀在摇篮里。但结果却正是因为格林斯潘连续两年的加息，刺破了次贷危机的泡沫，结果却又反转，塞翁失马焉知非福。
也正是在次贷之后，苹果谷歌亚马逊Facebook特斯拉这样的公司脱颖而出。所以，从这个角度看，一般政策调控2年才会有明显的挤泡沫效果。如果从2016年10月开始计算，那么到2018年底之前。政策的力度都不会减弱。
第三，看历史
中国历次的楼市调控期，比如1996-1997年，比如2006年，比如2013年，三次调控的时间基本不会少于18个月。而楼市的调整期也不会少于18个月，如果从5月份的环比拐点开始计算，那么也指向了2018年底的时间点。也即是说未来的一年半时间，大家看到的应该是楼市不断冷却，逐渐下跌的情况。
第四，看教训
这里面主要有两个教训，外部的教训是日本，日本当年也出现了美国一样的情况，但日本人就畏手畏脚，不敢让金融机构倒闭，还让他们互相交叉持股。这就导致日本楼市的泡沫反反复复，然后无比纠结，社会资本还是集中在泡沫产业中，没有壮士断腕的勇气，结果就拖累了整个经济调入泥潭。
最后就发现，政策调控的空间越来越小，政策一松就本币贬值，政策一紧马上经济就低迷。直到现在日本还在通缩之中跳不出来。内部的教训，我们也不少，前几次的调控都是刚到一半就鸣金收兵，结果迎来的不是楼市回归正常，而是报复性上涨。最后就让整个社会陷入了塔西佗陷阱。
狼来了喊了3次狼都没来，现在你说什么人家都不信了。所以这就形成了无法磨灭的强烈预期，买房子不会赔，政府不会让房价跌。这其实不全怪老百姓，主要也是我们前几次调控，都没有取得效果，不让房价跌一次，不让炒房人赔一次，是不会起到教育意义的。所以，这次政策调控的力度比以往更大，态度更加坚决，调控期应该会比以往更长。
综合来看，无论是内部外部，主观被动，我们的这次楼市调控期，应该至少是2-3年。政策效果至少维持到2019年，而现在只是效果刚刚开始显现。一线城市刚刚滞涨而已。
未来六个月，大家会看到三四线滞涨，
未来一年会看到，三四线率先暴跌，
未来两年看到，一二线明显下跌的情况。
房价回到2015年底的起点并非没有可能。
全球大城市房屋空置率对比，北上广排在什么位置？
空置率指空置的房屋面积和总房屋面积的比例，是衡量房地产风险的重要指标。一般分为自住空置率和出租空置率。后者对投资影响较大，以下关注的都是出租空置率。
空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。
许多中国人到海外购置投资房后，多半会用于出租。房子不是自住，就是出租，否则就算闲置、空置。因此，考察空置率能为大家出海投资提供一定参考。
大体来看，全球大城市住房空置率较低的有：纽约、西雅图、洛杉矶、旧金山、悉尼、墨尔本、温哥华、多伦多等。这些城市房屋租赁市场健康，房屋利用率高。
中国房屋空置率是多少？
虽然本文主要介绍全球大城市空置率，但为满足大家好奇心，先罗列下中国的数据。由于中国住房空置率一直没有官方统计数据，以下有关机构做的研究仅供大家参考，不做展开论述。
中国家庭金融调查与研究中心调查显示，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%
据中央党校国际战略研究所副所长周天勇的估计，2015年底我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约为20%到25%之间。
腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%，二线城市24%。
方正证券的调研报告显示，2015年上海在四大一线城市中空置率最高，达到12%；北京为5.6%，广州是9%，深圳约为8%。
大家看了数据，应该有个大概感知：国内大城市的房屋空置率都不低，许多数据都显示已超过国际警戒线20%。
再来看看其他各国的房屋空置率，从美帝开始。
美国
根据美国人口普查局的数据，2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%，而自住房空置率则降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。
美国各大城市出租空置率（来源：美国人口普查局）
美国大城市中，表现最好的是最近热门的西雅图。这里不光房价涨得快，且房屋闲置很少，空置率仅为1.9%。此外，洛杉矶、波特兰、旧金山、纽约等城市都有不錯的表现。整体来看，美国房屋空置率较健康。
加拿大
加拿大去年的空置率数据出炉，全国空置率微升至3.7%。而饱受泡沫质疑的温哥华、多伦多，由于当地居民房价承受能力下降，因此对于房屋租赁需求旺盛，所以两城空置率进一步下降。
整体来看，加国空置率比美国更低。即便在因为大宗商品资源而经济受影响的卡尔加里和埃德蒙顿，空置率虽然有所上升，但仍然也只有7%的水平。
加拿大各城市最近三年出租房空置率（来源：加拿大抵押和住房公司）
澳大利亚
同样被质疑房价太高有泡沫，澳大利亚的出租房市场却异常火爆。今年5月，全澳洲的出租空置率仅为2.2%，霍巴特、堪培拉、悉尼、墨尔本几乎都处于“满租”状态。
澳洲地产研究机构SQM Research就表示，即便目前租金上升，澳洲的租房市场仍在进一步走强，租房空置率很低。即便在矿产城市达尔文、珀斯，出租市场也较去年底有所好转。
澳大利亚2017年5月房屋空置率（来源：SQM Research）
日本
提起日本，大家几乎就想到了“老龄化”、“少子化”、“单身化”。这些人口和社会现象也就造成了日本房屋空置率高企的情况。
下图是2017年第一季度日本首都圈各地的空置率情况。东京23区的空置率相对最低，但也达到12%，而埼玉县甚至超过了18%。
东京及其周边房屋空置率（来源：株式会社タス）
而另一张图则反映日本另外几个重要城市：大阪、京都、名古屋（爱知县）、福冈等地的房屋空置情况。可以看到，大阪的空置率较健康，为8.6%；而近期有汽车产业和人口迁入的福冈，其房屋空置率为11%，甚至比东京略低。
大阪、名古屋、福冈等地房屋空置率（来源：株式会社タス）
新加坡
新加坡今年第一季度的房屋空置率为8.1%，比上季度下降0.3%，也是当地房地产市场回暖的表现。该数据不包括新加坡政府的组屋（经济适用房），仅包括私有商品住宅市场。
3月下旬，新加坡放宽了购买私宅的印花税和贷款限制，虽然房价仍有所下降，但此前连续下跌3年的楼市出现回暖信号。
新加坡2017第一季地产数据（来源：新加坡城市发展局）
总结
从全国水平来看，澳大利亚、加拿大的出租空置率表现最好，均属于充分出租和利用的状态，房屋供不应求；美国次之，空置率属于合理区间；新加坡和日本的房屋空置率相对较高。
在各投资热门城市，空置率普遍比较乐观，与当地持续的资本和人口流入息息相关。若购买投资房，不用愁租。
这些热门投资城市和国家的低空置率也显示，西方国家的楼市是比较成熟的租赁市场。因此出国投资或许要改变一定的投资思路，更加注重出租回报率，而不要两眼只盯着房产增值。
当然，不能简单地认为住房空置率高，就没有投资价值，否则也不会存在中国空置率如此之高，但房价依然多年暴涨之谜了。该比值只是研究投资回报的一个方面，只能说明房屋的利用率和出租率等问题。赴海外投资地产，还要参考其它因素。
首先是增值空间。如人口净流入的城市内，投资带土地的独栋别墅具有较大增值空间，在交通干线或CBD的公寓也有不错的增值潜力，且享受增值同时，也能获得租金收益，以租养贷。
还有租金回报率。比如日本虽然空置率偏高，但其租金回报是上述国家中最高的。也就是说，日本虽然空置率较高，但也能找到不错的投资标的。
最后的最后，对比完国内外大城市的房屋空置率后，会发现即便在最近被多次被指存在泡沫的澳大利亚、加拿大，其空置率却也低得惊人。
回头看看国内的空置率，实在有点担心。
